Thị trường bất động sản lúc nóng, lúc lạnh phần lớn là do chính sách, pháp luật của nhà nước tác động. Đây là nhận định của nhiều diễn giả đưa ra tại hội thảo Chính sách đất đai với thị trường bất động sản tổ chức ngày 25-9.
Chính sách tạo ra ba cơn sốt
Ông Đào Anh Kiệt, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, chỉ ra rằng kênh bất động sản hiện phát triển không ổn định là do chính sách và các quy định pháp luật về đất đai thay đổi liên tục. Ông dẫn chứng một loạt chính sách tác động như việc bồi thường giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn trong xác định giá thị trường, thủ tục giao đất để thực hiện dự án hiện còn qua nhiều cửa, hay chưa có chính sách đối với người có đất nằm trong quy hoạch… Chính vì thế trong gần 20 năm qua kênh bất động sản đã trải qua ba cơn sốt về giá nhà đất (năm 1991-1992, năm 2001-2002 và nửa cuối năm 2007 đầu năm 2008). “Sau mỗi cơn sốt như trên, thị trường bất động sản lại tái lập một mặt bằng giá mới tạo nhiều tác động tiêu cực” - ông Kiệt nói.
Đi vào chi tiết hơn, ông Phùng Văn Nghệ, Quyền Tổng cục trưởng Tổng cục Đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết thực chất trong thị trường bất động sản Việt Nam thì thị trường quyền sử dụng đất là chủ yếu, thị trường này giữ vai trò chủ đạo trong việc phát triển kênh nhà đất. Tuy nhiên, theo đánh giá của ông Nghệ thì thị trường quyền sử dụng đất hiện vẫn chưa thông suốt do chưa có nhiều cơ chế liên thông với các thị trường liên quan như kênh chứng khoán, thị trường xây dựng trong và ngoài nước.
Ở một góc nhìn kinh tế, Tiến sĩ Trần Kim Chung, Trưởng Ban Chính sách đầu tư - viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, nói thẳng kênh bất động sản trong thời gian qua có giai đoạn phát triển quá nóng dẫn đến trì trệ rồi đóng băng, phải hai, ba năm sau mới hồi phục. Để xảy ra việc này có nhiều yếu tố tác động tiêu cực, chủ yếu từ các chính sách pháp luật của nhà nước.
Nhà nước chưa làm “bà đỡ” cho thị trường
Tiến sĩ Trần Kim Chung cho rằng nhà nước phải là người tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường kinh tế-xã hội cho thị trường bất động sản. Nôm na là nhà nước phải là “bà đỡ” cho thị trường, thậm chí trong một số trường hợp nhà nước phải can thiệp sâu và tích cực vào kênh nhà đất như thực hiện chính sách nhà ở công…
Dành hẳn một tham luận về chính sách tài chính đất đai với hoạt động kinh doanh bất động sản, ông Phan Văn Thọ, Phó Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường, đề xuất nhà nước phải là người nắm thị trường bất động sản cấp một. “Nhà nước lập ra một cơ quan, có đủ vốn để thực hiện các quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đầu tư xây dựng hạ tầng và chuyển giao đất sạch cho nhà đầu tư bất động sản cấp hai”.
Ở góc độ quản lý địa phương, ông Đào Anh Kiệt cho rằng những bất cập ở kênh bất động sản hiện còn khá nhiều nhưng về giải pháp phải thay dần biện pháp hành chính trong quản lý, không sử dụng hành chính để giải quyết những giao dịch dân sự.
“Chính sách thuế, phí là công cụ điều tiết cung lẫn cầu và chống đầu cơ bất động sản. Công cụ này cần sử dụng thay các công cụ quản lý hành chính như hiện nay” - ông Kiệt nói.
