Báo cáo thị trường mới nhất của hai đơn vị tư vấn bất động sản CBRE và Savills đều có chung điểm nhấn. Đó là viễn cảnh văn phòng cho thuê tiếp tục tụt dốc, còn trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ chớp thời cơ thắng lớn.

Công ty CBRE cho biết, khung giá dự kiến chào thuê mặt bằng tại tòa tháp thương mại Vincom Plaza và Bitexco Finalcial (quận 1) chuẩn bị trình làng trong năm 2010 sẽ trên 200 USD mỗi m2 đối với vị trí đẹp. Đơn vị này cho hay, giá thuê cao nhất tại khu vực quận 1 đã có điểm lên tới 250 USD mỗi m2 một tháng.

Khảo sát thị trường bán lẻ do Savills công bố, giá thuê mặt bằng cao nhất Việt Nam là 220 USD mỗi m2 cho kiot trong trung tâm thương mại Diamond Plaza, quận 1, TP HCM. Các mặt bằng khác trong tòa nhà Saigon Center, chợ Bến Thành, cũng đứng trong hàng top điểm bán lẻ có giá thuê đắt đỏ.

Theo CBRE, mặc dù tỷ lệ bị bỏ trống của các trung tâm thương mại tăng 0,9%, nhưng giá thuê mặt bằng vẫn nhích 25,5% so với quý III năm ngoái. Mức giá chào thuê trung bình đối với vị trí tốt vẫn không ngừng tăng lên và đạt 97,4 -99 USD mỗi m2 một tháng. Khung giá này tăng cao là do sức ảnh hưởng từ giá thuê của 2 trung tâm thương mại mới có vị trí đắc địa tại quận 1: Kumho Asiana Plaza và Saigon Square 2; chứ chưa thực sự là bản chất của toàn thị trường. Trên thực tế các tòa tháp thương mại xa trung tâm có giá thuê trung bình dừng lại ở mức 46,6 USD mỗi m2 một tháng. Còn dự báo của Savills, giá mặt bằng bán lẻ sẽ có sự tăng nhẹ, tập trung hầu hết ở khu vực trung tâm, nhiều nhất là quận 1.

Từ năm 2010 đến 2012, TP HCM cũng sẽ được "dội bom" thêm hàng trăm nghìn m2 sàn trung tâm thương mại lớn nhỏ trải dài khắp các quận nội thành. Đó là Tân Phong shopping comlex, The Crescent (quận 7), Saigon Pearl (quận Bình Thạnh), Vincom, SJC Tower, cao ốc tài chính Bitexco, Saigon M&C (quận 1) Platinum Bình Chánh...

Khảo sát của PV, trong năm 2009, từng có thời kỳ mặt bằng tọa lạc tại những vị trí đắc địa có giá thuê kịch trần 250 USD mỗi m2 một tháng. Tuy nhiên mức giá thuê trung bình trong ba quý đầu năm 2009 chỉ dừng lại ở con số 85 USD mỗi m2. Từ quý IV trở đi, khung giá thuê mặt bằng bán lẻ thuộc hàng "đỉnh" ở khu vực trung tâm đã nhích thêm 10%. Hầu như các tuyến phố đẹp như: Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lý Tự Trọng, những ngã đường nhỏ đổ về 4 cửa của chợ Bến Thành, phố Hai Bà Trưng, Nguyễn Thị Minh Khai, Nguyễn Trãi, Lê Thánh Tôn, Trương Định, Cách Mạng Tháng Tám... đều đua nhau tăng giá chào thuê mặt bằng.

Một trung tâm thương mại có tỷ lệ mặt bằng bán lẻ lấp đầy tại quận 7. Ảnh: P.S.

Trái ngược với mặt bằng bán lẻ thẳng đà tiến thì cao ốc văn phòng vẫn tiếp tục sụt giảm giá thuê do nguồn cung liên tục được lấp đầy. Savills dự báo giá văn phòng cho thuê chỉ giảm nhẹ trong năm 2010. Tuy nhiên, CBRE cho rằng thị trường này sẽ giảm thêm 15% so với năm ngoái và có thể chạm mức giá đáy. Sau giai đoạn khó khăn tuột dốc thị trường văn phòng sẽ có sự điều chỉnh mạnh về giá và ổn định trở lại.

Nguyên nhân sụt giảm của thị trường cao ốc văn phòng, là do nguồn cung có sự gia tăng đột biến. Cụ thể, trong quý IV năm ngoái đã có 38.000 m2 diện tích sàn văn phòng cho thuê, chủ yếu rơi vào văn phòng hạng C. Báo cáo quý IV của CBRE, giá chào thuê trung bình tại 7 cao ốc văn phòng hạng A ở mức 40,4 USD mỗi m2 một tháng, giảm 2,2% so với quý III. Nhu cầu văn phòng hạng B và C chủ yếu từ khách thuê là các công ty Việt Nam.

Ngoài diễn biến trái chiều của hai mảng thị trường văn phòng và trung tâm thương mại, năm 2010 căn hộ cũng được dự báo sẽ tăng nhiệt ở phân khúc trung cấp trở xuống, giá trị khoảng 800 USD mỗi m2.

Một chuyên gia bất động sản cho biết, dù điểm sáng của thị trường căn hộ rơi vào phân khúc trung bình nhưng không có nghĩa là các sản phẩm cao cấp bị lãng quên. Trái lại, TP HCM và các tỉnh dọc theo duyên hải miền Trung sẽ tiếp tục xuất hiện nhiều dòng sản phẩm siêu cao cấp với số lượng giới hạn, giá trị lên đến hàng triệu USD mỗi căn.